Darea in plata a caselor ipotecate este posibila in doar 11 dintre cele 50 de state ale Statelor Unite

Darea în plată este reglementată numai în 11 state din SUA (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minessota, Montana, Nevada – pentru ipoteci acordate începând din anul 2009, North Dakota, Oregon, Washington și Wisconsin), se arata intr-un artiol semnat de Cristian Bichi pe blogul BNR.

În aceste state, legislația locală prevede că pentru case pot fi acordate numai credite “non-recourse”, în cazul cărora, în situație de default, creditorul poate recupera numai activul depus garanție. Această regulă a jocului este acceptată explicit, de la bun început, de părțile contractante.

Politica creditelor “non-recourse” limitează însă alegerile în materie de creditare pentru clienți și conduce la credite mai scumpe. În celelalte 39 de state SUA, nu există prevederi de genul celor amintite mai sus și nici o piață pentru creditele “non-recourse”.

În schimb, sunt acordate credite de tip “recourse”, în cazul cărora banca se poate îndrepta, pentru acoperirea datoriei, împotriva activelor personale și veniturilor viitoare ale debitorului.

Acest ultim model (“recourse mortgage”), unde există garanția personală a debitorului, este cel ce se regasește, de altfel, în toate țările dezvoltate, incluzând țările din Europa, Japonia, Canada, Australia.

Prin urmare, doar în anumite state SUA banca preia casa prin dare în plată, în timp ce în altele aceasta se realizează prin executare silită (“foreclosure”). Astfel, numai în perioada 2010-2012, în SUA au avut loc noua milioane de executări silite.

În general, băncile din SUA doresc să evite procesul de executare silită, datorită costurilor sale ridicate. Prin urmare, ele pot oferi debitorilor mai multe opțiuni. În primul rând, cu aprobarea băncii, debitorul poate realiza o vânzare scurtă (‘short sale”), prin intermediul căreia casa este vanduta către un terț, cu o valoare inferioară datoriei.

Banii obtinuți din vânzare sunt încasați de bancă. Dacă aceasta consideră că poate încasa diferența (“deficiency”) dintre valoarea împrumutului și banii primiți din vânzarea scurtă, ea se va îndrepta în continuare împotriva debitorului pentru valoarea rămasă. Debitorul va primi o calificare negativă de credit, care va rămâne în evidențele unui registru de credit între 7 și 10 ani.

Dacă banca apreciază că sunt puține șanse de recuperare a creanțelor sale, va ierta debitorul de plata “diferenței”, dar acesta va suferi anumite consecințe. În primul rând, va fi trecut într-un registru de credit ca rău platnic, ceea ce îi va îngreuna accesul la creditare pe viitor.

De asemenea, datoria iertată poate fi considerată de autorități ca un venit, caz în care debitorul va trebui să plătească impozite. Dacă proprietarul casei nu va găsi cumpărător, banca va iniția ea însăși procesul de executare silită. Din vânzarea casei, banca își va putea recupera creditul acordat sau va obține mai puțin.

În acest ultim caz, banca poate reclama diferența și obține din partea instanței judecatorești o hotărâre (“deficiency judgement”), care îi va da dreptul legal de a colecta restul creanței sale prin vânzarea celorlalte active ale debitorului.

Vezi articolul integral pe blogul BNR