www.bancherul.ro
Publicatie online stiri bancare



Piata imobiliara da primele semne de temperare

Autor: Bancherul.ro
2008-05-26 16:25
Pe parcursul anului 2008, preturile apartamentelor noi nu vor scădea, iar în cele mai multe cazuri vor înregistra cresteri, dar nu acelasi lucru se poate spune despre piata apartamentelor vechi, care ar fi înregistrat deja scăderi în primele luni din 2008 cu circa 10%, sustin analistii imobiliari.

Potrivit specialistilor în domeniu, din anul 2002 si până în prezent, preturile pe piata românească de real estate au crescut spectaculos, iar în ultimii cinci ani, valoarea de piată a apartamentelor, vilelor si terenurilor a crescut cu procente de peste 500- 600%.

De asemenea, ultimul studiu al UniCredit, prezentat în luna mai la reuniunea BERD de la Kiev, arăta că preturile imobiliare din Bucuresti sunt printre cele mai mari din centrul si estul Europei, locuitorii Capitalei fiind nevoiti să plătească echivalentul a sapte salarii medii brute pentru a cumpăra un metru pătrat construit. Datele statistice indică, astfel, faptul că un metru pătrat într-o locuintă deja folosită costa anul trecut în Bucuresti, în medie, 2.177 euro/mp, iar în ceea ce priveste locuintele noi un metru pătrat costa în 2007, în medie, 2.475 euro/mp, fată de 1.779 euro/mp în 2005.

Cu toate acestea, economistii UniCredit văd anumite semne că piata imobiliară din Bucuresti ar putea suferi o temperare în perioada următoare.

Aceeasi părere o împărtăsesc si reprezentantii dezvoltatorilor imobiliari. Potrivit acestora, piata imobiliară din România constituie încă o piată emergentă, dar “ar fi naiv” să ne asteptam în continuare la cresteri de preturi la fel de spectaculoase ca în anii precedenti. "Ca orice altă piată bursieră sau de real estate din lume, si piata românească de real estate trebuie să aibă atât cresteri, cât si stagnări sau chiar descresteri ciclice. Important este că întotdeauna proprietătile imobiliare reprezintă investitii profitabile pe termen lung, chiar si în termeni reali ajustati cu inflatia", a arătat presedintele companiei imobiliare Perfect Casa, Jeni Dragomir.

În ceea ce priveste statisticile din acest an, datele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din România (UNNPR) arată ca numărul de tranzactii imobiliare din România a crescut în primele două luni cu 21,85% până la 77.703, fată de 63.772 în acelasi interval din 2007. Ca valoare, în primele două luni ale anului, taxele virate la bugetul de stat si bugetele locale în urma tranzactiilor imobiliare au crescut cu 30,36%, până la 175,03 milioane lei, de la 134,26 milioane lei cât erau în intervalul ianuarie-februarie 2007. În acelasi timp, actele de garantie imobiliară au crescut în perioada ianuarie-februarie 2008 cu 36,78% la 30.925, de la 22.609 în primele două luni din 2007.

Cu toate acestea, ritmul de crestere este mai scăzut ca la sfârsitul anului trecut. Astfel, dacă în luna noiembrie 2007 au fost realizate 50.519 tranzactii, iar în decembrie 48.897, în primele două luni din 2008 tranzactiile au scăzut, în ianuarie 2008 la 33.478, iar în februarie 2008 la 44.225.

O piată în curs de “temperare” este si perceptia evaluatorilor asupra pietei imobiliare. Astfel, reprezentantii ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din România (ANEVAR) se asteptau, încă de la începutul anului, la o crestere lentă a preturilor pe piata imobiliară rezidentială. Pe viitor, preturile din piata imobiliară românească vor creste lent, iar singurele scăderi se vor observa în profitul dezvoltatorilor, datorită costurilor foarte ridicate cu forta de muncă si materiile prime, sustinea, la sfârsitul lunii februarie, vicepresedintele ANEVAR, Speranta Munteanu.

Reprezentantul companiei de evaluare Darian, Adrian Crivii, consideră, la rândul său, că piata, pe diferitele ei segmente, se situează undeva între temperarea ritmului de crestere si stagnare. "Acest lucru se datorează în primul rând înăspririi conditiilor de creditare, menite tocmai să limiteze consumul si să echilibreze raportul dintre oferta competitivă de pe piată si cererea solvabilă, iar în al doilea rând, cresterii numărului de spatii locative noi. În ceea ce priveste terenurile, chiar dacă se înregistrează în continuare cresteri, se poate observa că a dispărut aspectul speculativ din tranzactii, ceea ce temperează, si aici, preturile", a mai spus Adrian Crivii. În privinta evolutiei preturilor de pe piata imobiliară rezidentială, Crivii estimează o crestere de maxim 10 - 15% pentru 2008, la segmentele cele mai competitive.

În ceea ce priveste aspectele financiare, specialistii sustin că accesul la credite s-ar putea îngreuna în perioada următoare, în ciuda faptului că băncile au început să finanteze chiar si 100% din valoarea imobilelor pe care vor să le cumpere clientii. Și asta pentru că dobânzile la împrumuturile în lei cresc pe măsură ce Banca Natională a României (BNR) măreste dobânda de politică monetară, situată, în prezent, la 9,75% pe an.

Creditele în euro, preferate de multi dintre cei care îsi cumpără case, nu sunt nici ele lipsite de posibilitatea unei cresteri a dobânzii, în conditiile în care Banca Centrală Europeană (BCE), cea care stabileste nivelul dobânzii cheie pentru zona euro, se arată îngrijorată în primul rând de nivelul ridicat al inflatiei, motiv pentru care balanta se înclină mai degrabă spre o majorare a dobânzii la euro, decât spre scăderea acesteia.

În plus, apare o altă problemă semnificativă la contractarea unui credit, indiferent de evolutia dobânzilor, atunci când băncile refuză să acorde un împrumut din cauza vechimii mari a imobilului cu care este ipotecat creditul.

Preturile imobilelor vechi vor scădea în următorii 3-4 ani, pe fondul cresterii ofertei de apartamente noi

Directorul Târgului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vlăscean, crede că preturile imobilelor vechi se vor prăbusi în următorii trei-patru ani pe fondul ofertei mai mari de imobile noi si datorită orientării clientilor către acest tip de locuinte.

Această tendintă de reorientare a clientilor a fost remarcată, cum era de asteptat, si de consultantii imobiliari. Acestia sustin că numărul celor care optează pentru apartamente noi este în crestere. "Scăderea preturilor la apartamentele vechi depinde foarte mult de numărul de apartamente noi livrate. Ritmul de livrare al apartamentelor noi nu este încă foarte ridicat, deci scăderea va fi în trepte si cred că procentul va fi undeva între 10-25% în următorii ani", declara recent George Ivan, consultant în cadrul departamentului rezidential al companiei de consultantă imobiliară DTZ Echinox.

De altfel, pretul locuintelor vechi continuă să rămână crescut tocmai datorită unei oferte de locuinte noi cu mult sub cerere, fapt accentuat de nefinalizarea la timp a unor importante proiecte rezidentiale.

Presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), Adrian Vascu, declara în februarie că pretul mare si uneori speculativ al locuintelor vechi este sustinut printre altele de nefinalizarea la timp a proiectelor noi anuntate pe piată, de nivelul ridicat al cererii, dar si de unele aspecte financiare cum ar fi cursul valutar si dobânzile. Acesta a mai spus recent că nerealizarea proiectelor noi pe anul 2007 a fost în proportie de circa 40%, iar populatia este tot mai disperată să se mute într-o casă proprie.

Cu toate acestea, piata locuintelor vechi a început să cunoască nu numai o stagnare, dar chiar o scădere.

"Asa cum era de asteptat, preturile apartamentelor din blocurile vechi au scăzut în prima parte a anului cu aproximativ 10% fată de valorile de la finalul anului trecut. Pe fondul aparitiei noilor proiecte rezidentiale, cererea pe acest segment este în scădere, mai ales că, în momentul de fată, multi dintre proprietarii acestor locuinte vor să le vândă pentru a se muta în ansamblurile noi. Acest lucru înseamnă o ofertă mai mare pe piată pe acest segment, al apartamentelor vechi, ceea ce pune presiune pe preturi", a declarat pentru NewsIn, managing partner Darian, Adrian Crivii.

Nici piata apartamentelor noi nu va cunoaste cresteri spectaculoase

Pe de altă parte, Adrian Crivii a subliniat că nici proiectele rezidentiale noi nu au înregistrat cresteri majore în prima parte a anului.

Directorul Târgului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vlăscean a declarat că începutul anului 2008 a adus o scumpire de circa 10% la locuintele noi.

"Apartamentele noi se vând în continuare, iar dezvoltatorii anuntă proiecte noi pentru că cererea la nivelul Bucurestiului nu este încă acoperită. Desi ne aflăm într-o perioadă în care se înregistrează de obicei o scădere a vânzărilor, vara ne fiind cea mai bună perioadă pentru rezidentiale, apartamentele noi se tranzactionează destul de bine, iar pretul acestora a înregistrat o crestere de 10-15% de la începutul anului. În plus, la nivel general putem vorbi chiar de o crestere semnificativă a ritmului de vânzare comparativ cu anul trecut. Desigur, pentru că proiectele sunt mult mai numeroase, oamenii au mai multe optiuni, motiv pentru care cererea se disipează în piată", a declarat pentru NewsIn, Irina Petrescu, partener al companiei imobiliare ESOP Consulting.

George Dimitriu, agent exclusiv al ansamblului rezidential Obor Towers a spus pentru NewsIn că apartamentele s-au vândut, în acest an, chiar mai bine decât în 2007, în conditiile în care, din ianuarie 2008 până acum, s-a înregistrat o majorare a pretului de aproximativ 10 procente.

La rândul lor, reprezentantii companiei imobiliare CBRE Eurisko estimează că pretul pe metrul pătrat construit al locuintelor noi va creste în acest an cu 10-30% din cauza majorării pretului terenurilor disponibile, al utilitătilor, materialelor de constructie si fortei de muncă, iar per ansamblu, pretul final de vânzare al apartamentelor noi va creste cu 5-15%. "În perioada următoare vor exista corectii pentru preturile nejustificate ale locuintelor, însă preturile de vânzare nu vor scădea atâta vreme cât există o cerere potential ridicată. Pentru 2008, pe segmentul rezidential estimăm doar o scădere a ritmului de crestere a preturilor", a spus managerul departamentului de evaluare al CBRE Eurisko, Adrian Nicolescu.

Nu o scădere reală, ci doar o încetinire a ritmului de crestere a pietei este aprecierea presedintelui ANEVAR, Adrian Vascu. Aceasta declara recent că preturile din piata imobiliară, văzute din afară, pot părea ridicate fată de puterea de cumpărare a românilor, dar totusi există în continuare bani care "se miscă de la vânzători la cumpărători", iar atâta timp cât cererea există nu poate fi vorba de o scădere a pietei imobiliare.