Un deputat PNL, Daniel Zamfir, si un avocat implicat in procese impotriva bancilor, Gheorghe Piperea, au anuntat intr-o conferinta de presa ca au initiat o lege care ar permite romanilor cu credite ipotecare sa predea casa bancii si sa scape astfel de toate datoriile.

Daca ne gandim ca cele mai multe credite ipotecare au fost luate in anii 2007-2008, in plin balon imobiliar, iar de atunci valoarea caselor si apartamentelor s-a injumatatit, astfel incat creditul a ramas si acum, dupa 8 ani de plata, mai mare decat valoarea locuintei, multi ar fi fericiti sa scape astfel de datorii. Mai ales cei care si-au investit banii in mai multe case, pentru a profita de cresterea preturilor imobilelor de dinaintea crizei.

Cei doi, politicianul si avocatul, recurg, din pacate, la stratageme ieftine de manipulare si dezinformare a populatiei, pentru a castiga popularitate de pe urma acestei legi, lasand in acelasi timp impresia, intentionat sau nu, ca dispun de cunostinte precare de educatie financiara sau mai degraba de notiuni false de cultura financiara.

Ce spun deputatul si avocatul

Sa vedem ce a declarat deputatul PNL: “Acest proiect introduce principiul echităţii. Cât timp banca şi-a trimis un evaluator agreat să evalueze creditul, banca şi-a acoperit riscul creditării, iar când apare criza contractului, riscul să fie împărţit, nu e normal să suporte doar clientul”.

Iar avocatul spune asa: “Darea in plata reprezinta o solutie echitabila atat pentru debitor, cat si pentru creditor care, la momentul acordarii creditului, a apreciat (in urma propriei evaluari) ca imobilul adus ca si garantie acopera valoarea acordata.”

“In principal, proiectul de lege isi propune sa protejeze debitorii contractelor de credit de abuzurile cesionarilor de creante si, in egala masura, sa partajeze, intr-un mod cat mai echitabil, riscurile devalorizarii bunului intre creditor si debitor”, adauga el.

Cei doi sugereaza, asadar, ca “echitatea” riscului devalorizarii locuintei presupune ca banca trebuie sa renunte la o parte din creditul acordat clientului, din simplul motiv ca si-a asumat riscul evaluarii locuintei in momentul acorarii creditului, cu toate ca garantia imobiliara nu are legatura directa cu creditul.

Cum manipuleaza cei doi

Ipoteca pe un imobil reprezinta doar o garantie, o asigurare a creditului in caz de neplata, si nu riscul creditarii, cum spune deputatul si avocatul. Daca vreti, reprezinta doar o parte din riscul unui credit. O banca stabileste riscul de credit al unui client in primul rand pe baza analizei capacitatii sale de a rambursa ratele din venituri, si in ultima instanta ia in calcul si garantiile, precum ipoteca.

Asadar, garantia imobiliara nu are legatura directa cu creditul in sine, intrucat chiar daca valoarea locuintelor a scazut dramatic dupa criza, acest fapt nu a afectat contractul de credit iar costurile acestuia au ramas neschimbate.

Asadar, clientii bancilor nu au niciun risc aferent devalorizarii locuintelor (trebuie sa fim constienti ca investitia intr-o locuinta se face pe termen lung, iar in timp pretul locuintelor variza).

Dimpotriva, riscul deprecierii valorii garantiei afecteaza in primul rand banca. Sa vedem de ce.

In cazul vanzarii garantiei imobiliare, banca este cea care pierde, nu clientul

Problema garantiilor si a valorificarii acestora apare abia in momentul in care clientul bancii devine neperformant, adica nu-si mai poate rambursa creditul, si se recurge la ultima solutie, executarea silita.

In acest caz, intrucat valoarea ipotecii a ajuns mai mica decat a creditului, banca este cea care are de pierdut, pe termen scurt, intrucat isi va recupera doar o parte din credit.

Iar in momentul in care un credit ipotecar devine neperformant, banca este obligata sa constituie provizioane care sa acopere cea mai mare parte a creditului, indiferent de valoarea garantiei, a carei valorificare este incerta.

Si atunci, de unde au scornit cei doi asa-zisul principiu al echitatii, cand de fapt banca este cea care pierde, cel putin pe termen scurt, pana cand isi recupereaza datoria de la client, prin procedura de executare silita?

Vedem ca, de fapt, este vorba doar de o manipulare pentru a justifica reducerea datoriilor celor care au credite ipotecare si nu-si mai platesc ratele la banca.

Cei doi ignora principiul creditarii, consfintit in legile civile si in contractele de credit, care consta in obligatia celui care a imprumutat o suma de bani sa o ramburseze in conditiile convenite initial, fara legatura directa cu evolutia garantiei aferente imprumutului.

Dezinformarea cu transpunerea Directivei UE nr.17

“Totodata, proiectul transpune si prevederile Directivei 2014/17/UE a Parlamentului European si a Consiliului, propunandu-si sa creeze un mecanism prin intermediul caruia predarea de catre debitor creditorului a imobilului aflat in proprietatea sa, ca urmare a acordarii de catre aceasta din urmă a unui credit, sa stinga integral obligatia debitorului”, mai spune Piperea.

In realitate, legea sustinuta de el este mai degraba un plagiat dupa un proiect de lege publicat in vederea dezbaterii publice in februarie de catre ANPC, in plin scandal al creditelor in CHF, care isi propune sa transpune Directiva Europeana 17 cu privire la creditele imobiliare.

In acel proiect se propunea, de asemenea, ca veniturile obtinute din vanzarea garantiei sa fie suficiente pentru rambursarea totala a creditului.

Numai ca, dupa cum au avertizat si bancherii, in Directiva 17 nu se prevede asa ceva, ci doar posibilitatea ca intre banca si client, adica in contractul de credit, sa poata exista o astfel de posibilitate. Mai exact, spune directiva, “statele membre nu împiedică părțile la un contract de credit să convină în mod explicit că returnarea sau transferul către creditor al garanției sau al veniturilor obținute din vânzarea garanţiei este suficient pentru a rambursa creditul.”

Cu alte cuvinte, un contract de credit prevede ca cel imprumutat trebuie sa ramburseze sumele obtinute de la banca, indiferent de ce se intampla cu imobilul ipotecat, iar in cazul in care nu-si mai poate achita obligatiile, ipoteca va fi vanduta, iar daca nu acopera datoria, datornicul trebuie sa achite si restul datoriei.

Directiva UE prevede ca intr-un contract de credit, cele doua parti, banca si imprumutatul, pot conveni ca in caz de executare silita, imobilul sa fie suficient pentru acoperirea datoriilor, chiar daca valoarea acestuia este mai mica decat suma ramasa de rambursat.

Ce prevede proiectul ANPC

Art.47. - (1) In orice situatie, riscul de creditare se imparte intre creditor si consumator iar returnarea sau transferarea catre creditor a garantiei sau a veniturilor obtinute din vanzarea garantiei este suficienta pentru rambursarea totala a creditului.

(2) In cazul in care pretul obtinut pentru bun imobil afecteaza suma datorata de catre consumator, creditorii si executorii judecatoresti depun toate eforturile in vederea obtinerii celui mai bun pret pentru bunul imobil care face obiectul executarii silite.

Ce spune Directiva UE nr.17

(4) Statele membre nu împiedică părțile la un contract de credit să convină în mod explicit că returnarea sau transferul către creditor al garanției sau al veniturilor obținute din vânzarea garanţiei este suficient pentru a rambursa creditul.

(5) În cazul în care prețul obținut pentru bun imobil afectează suma datorată de către consumator, statele membre instituie proceduri sau măsuri pentru a se permite depunerea tuturor eforturilor în vederea obținerii celui mai bun preț pentru bunul imobil care face obiectul executării silite.

În cazul în care rămâne datorie de rambursat în urma procedurii de executare silită, statele membre asigură instituirea de măsuri în vederea facilitării rambursării, cu scopul de a proteja consumatorii.

Bancherii au reactionat dur

Bancherii, prin Consiliul Patronatelor Bancare (CPBR), a reactionat ferm la proiectul ANPC, pe care l-a considerat ilegal si care nu respecta Directiva nr.17:

CPBR: "Creditorii sunt obligati prin regementarile BNR sa urmareasca recuperarea datoriilor pana la epuizarea tuturor cailor legale de recuperare. Caile legale de recuperare sunt definite deja de Codul Civil si de Codul de procedura civila.

Potrivit Codului civil, orice creditor are dreptul de a se indrepta asupra bunurilor debitorului sau pentru recuperarea datoriilor (gajul general al creditorului chirografar).

Prin aceasta prevedere se creaza practic o situatie mai grea creditorului diligent care si-a conservat un rang de prioritate asupra unui bun imobil in comparatie cu un creditor care nu si-a rezervat un astfel de drept de preferinta si care ramane in continuare cu dreptul de a urmari silit orice bun din averea debitorului sau.

Care este logica unei astfel de limitari? Constituirea unei garantii inseamna ca banca doreste sa isi conserve un rang de preferinta in raport cu alti creditori si in niciun caz ca isi limiteaza dreptul de recuperare a creantei doar cu privire la acel bun.

Directiva prevede dimpotriva ca, in cazul in care ramane datorie de rambursat in urma procedurii de executare silita, statele membre sa asigure masuri in vederea facilitarii rambursarii, nu in vederea stergerii restului de datorie. Consideram ca dispozitiile art. 47 sunt nelegale, incalca dreptul creditorului la recuperarea creantei sale, contrar tuturor principiilor si regulilor instituite prin Codul civil si prin reglementarile BNR si deschide calea abuzurilor din partea consumatorilor.

Astfel, acesta va putea vinde imobilul ipotecat la un pret relativ derizoriu si va oferi bancii pretul astfel obtinut in contul datoriei. Pe baza textului art.47, se va vedea practic iertat de restul de datorie fata de banca intrucat banca nu ii mai poate urmari niciun alt bun sau venit. Consideram ca o astfel de consecinta este inadmisibila intr-un stat de drept iar protectia consumatorului inseamna cu totul altceva decat iertarea de datorie si incurajarea consumatorului la neachitarea datoriilor.

De asemenea, consideram ca prin aceasta prevedere se creaza o imbogatire fara justa cauza a consumatorului intrucat el va restitui creditorului o suma cu mult mai mica decat cea pe care a primit-o cu titlu de imprumut. 

O intrebare care se poate ridica in legatura cu aceasta limitare in recuperarea creantei este urmatoarea: aceasta limitare se aplica si in raport cu statul, prin Ministerul Finantelor, avand in vedere ca Proiectul nu exclude aplicarea sa la creditele acordate in cadrul unor programe sustinute de statul roman (de exemplu, Prima Casa)?

Directiva stabileste cu totul altceva si anume: dreptul creditorului si al consumatorului de a conveni explicit prin contract ca “returnarea sau transferul catre creditor al garantiei sau al venturilor obtinute din vanzarea garantiei sunt suficiente pentru a rambursa creditul”.

Aceasta este ceva cu totul diferit decat impunerea prin lege a acestei obligatii in sarcina creditorului, indiferent de situatia concreta. O astfel de strategie trebuie sa ramana la aprecierea partilor, asa cum spune Directiva, nu sa fie impusa. 

O astfel de prevedere consuce la limitarea accesului consumatorului la creditare din cauza unei iminente cresteri a gradului de acoperire cu garantii."